家のことは、分からないことが多いものです。
土地探しになると、なおさらです。
「この土地、この値段で高いのか安いのか分からない」
「不動産屋さんに聞く前に、自分で相場を調べたい」
「ハザードマップと学区と値段を、一度に見る方法はないの？」
「ネットの売り出し価格って、実際に売れた値段とは違うんでしょう？」
今工務所が、五所川原・青森・弘前・つがるで家づくりに携わってきた経験をもとに、できるだけ分かりやすく解説します。
今回のテーマは、「国の無料地図で、土地の“実際に売れた値段”を調べる」です。
１．国土交通省の「不動産情報ライブラリ」が、11月にまた更新されました
国土交通省は2026年11月9日、「不動産情報ライブラリ」のコンテンツ追加とデータ更新を発表しました。
（出典：国土交通省 報道発表資料「『不動産情報ライブラリ』コンテンツ追加およびデータ更新！」令和8年11月9日）
更新されたのは、不動産取引価格情報と成約価格情報の2026年第2四半期分。
あわせて、指定緊急避難場所、駅情報、駅別乗降客数も新しくなりました。
新しく追加されたのは、「特別注視区域」の区域界です。
不動産情報ライブラリは、国が無料で公開している地図サービスです。
会員登録もいりません。
地価公示、都道府県地価調査、不動産取引価格情報、成約価格情報。
小中学校の学区、医療機関、福祉施設。
洪水浸水想定区域、土砂災害警戒区域。
用途地域などの都市計画。
これらを、同じ地図の上に重ねて表示できます。
ここで押さえておきたいのが、「売り出し価格」と「成約価格」は別物だということです。
ポータルサイトに並んでいるのは、売り出し価格です。
売主の希望が入った、交渉前の値段です。
ライブラリに載っているのは、実際に取引された価格のほうです。
無料で見られる地図で、ここまで分かるようになったという点が、今回の更新の意味だと考えています。
２．青森県の動き──県内にも「特別注視区域」はあります
今回追加された「特別注視区域」は、重要土地等調査法にもとづく区域です。
この区域の中で、面積200平方メートル以上の土地や建物を売買するときは、国への事前届出が必要になります。
200平方メートルは、約60.5坪です。
津軽の感覚でいえば、決して広い土地ではありません。
内閣府が公開している青森県の一覧には、八戸市（八戸航空基地）、むつ市（大湊地区）などの区域が掲載されています。
当社の施工対応エリアでは、つがる市の車力地区にあたる区域も一覧に掲載されています。
（出典：内閣府「区域の指定について－青森県の一覧」2026年11月14日時点）
五所川原市については、この一覧に掲載がありません。
とはいえ、区域は見直されることがあります。
土地を買う前に、自分で地図を確認できるようになったこと。
これが今回の更新のいちばん実用的な部分です。
もうひとつ、青森で土地を探すときに知っておいていただきたいことがあります。
取引の件数が、都市部より少ないという点です。
件数が少ない地域では、地図上に出てくる取引事例の点も、まばらになります。
「隣の土地の成約価格が見つからない」ということが、津軽では普通に起こります。
だから、数字をそのまま信じるのではなく、見方を知っておく必要があります。
３．五所川原・津軽で使うなら──同じ400万円でも、坪単価は1.5倍ちがう
ここからが本題です。
実例で見たほうが早いと思います。
今週ご紹介した五所川原市七ツ館の中古住宅は、土地97.73坪で400万円でした。
土地の坪単価にすると、およそ4.1万円です。
同じ400万円で出ている五所川原市字芭蕉の中古住宅は、土地64.67坪。
こちらは坪あたり、およそ6.2万円になります。
同じ値段でも、土地の広さは33坪ちがいます。
坪単価でいえば、約1.5倍の開きです。
この差が「立地の差」なのか「使いにくさの差」なのか。
それを確かめるのが、地図の役目です。
ここで、土地を見に行く前にやる4ステップをまとめておきます。
保存しておいて、そのまま使ってください。
① 不動産情報ライブラリで、その住所を表示する。
② 「不動産取引価格情報」「成約価格情報」を重ねて、周辺で実際にいくらで取引されているかを見る。件数が少なければ、範囲を少し広げる。
③ 「洪水浸水想定区域」と「小・中学校区」を重ねる。岩木川・十三湖に近い地区は、ここで必ず確認する。
④ 「用途地域」を見る。五所川原市には非線引き区域や用途地域の指定がない場所があり、将来隣に何が建つかの前提が変わる。
ここまでは、無料で、自宅のパソコンでできます。
一方で、地図では分からないことがあります。
これが津軽では、かなり大きい。
まず、雪です。
屋根から落ちた雪をどこに置くか。
地図の上では同じ60坪でも、間口が狭い土地は雪の置き場がなくなります。
次に、上下水道です。
公営の上下水道が来ているのか、浄化槽や井戸なのか。
引き込み工事が必要な土地は、ここで数十万円から百万円以上の差が出ることがあります。
※参考価格です。現地の状況によって変わります。
そして、中古住宅付きの土地なら、解体費と残置物の処分費です。
30坪前後の木造住宅で、解体の目安は120万〜180万円ほど。
※参考価格です。建物の構造や前面道路の広さ、残っている家財の量で変わります。
「安い土地を買ったはずが、総額では高くなった」。
この逆転は、だいたいこの3つのどれかで起きています。
４．今工務所からのご提案──地図で絞って、現地で確かめる
私たちがおすすめしているのは、順番を分けることです。
地図で候補を絞る。
そのうえで、現地で確かめる。
この2段構えにすると、無駄足が減ります。
現地で私たちが見ているのは、だいたい次の5つです。
・冬の日当たり。南に高い建物や杉があると、1月の昼でも雪が解けません。
・除雪車が寄せた雪が、どこにたまるか。角地と、道路の北側にあたる土地は要注意です。
・前面道路の幅と、工事車両が入れるか。狭いと解体費も建築費も上がります。
・隣家との距離と、屋根の向き。落雪の先に隣の駐車場があると、後からもめます。
・地面の高さ。道路より低い土地は、盛土が必要になることがあります。
正直に申し上げると、これはベテランの大工でも、冬を知らない土地では読み違えます。
私たち自身、「夏に見たときは完璧だった土地」が、2月に行ってみたら道路から1メートルの雪の壁で入れなかった、ということがありました。
それ以来、土地のご相談をいただいたら、冬の写真があるかどうかを必ず確認するようにしています。
今工務所は、自社の一級建築士が設計し、自社の大工が施工しています。
ですので、土地を見た段階で「この土地にこの間取りが入るか」「総額がいくらになるか」まで、その場でお話しできます。
土地と建物を別々に進めて、あとから予算が合わなくなる。
これがいちばん多い失敗です。
中古住宅を買って直す場合の考え方は、中古住宅は手入れの記録が価格になる｜国交省の新制度と五所川原の家選びにまとめています。
相続した実家の土地をどうするかでお悩みの方は、空き家の3,000万円控除｜延長要望と相続した実家の進め方もあわせてご覧ください。
今週ご紹介している五所川原市七ツ館の中古住宅（土地97.73坪・400万円）は、こちらの物件ページで写真と土地形状をご覧いただけます。
建てる家の断熱・耐震・耐久の考え方は、住宅性能のページにまとめました。
このまちで、これからも暮らすために。
土地の値段は、数字で出ます。
けれど、その土地で暮らす時間は、数字になりません。
冬の朝、玄関を開けたときの雪の量。
子どもが歩いて通う学校までの道。
夏の夕方、デッキに座ったときの風の抜け方。
私たちは、その土地で65年、家を建ててきました。
だから、地図に出てこないことのほうを、お伝えできると思っています。
五所川原。青森。弘前。つがる。
そこから一緒に考えてみませんか。
今工務所は五所川原市を拠点に、五所川原・青森・弘前・つがるを施工対応エリアとして、土地探しから設計・施工・リフォーム・アフターまで一貫して対応しています。
